“您这房子建筑面积100平，我们实际交付的使用面积能到140平，得房率绝对超过100%。”这样的销售话术，在2025年的楼市中很多城市几乎成为常规。现在没有赠送面积的项目根本上不了牌桌，飘窗、阳台、露台是普通手段，其中送面积最多的已经是“四代宅”。

“四代宅”的面积赠送是开发商的竞赛：你送20%，我就送30%；你送30%，我就加码送40%。统计西安近三年的四代宅产品赠送率，能直观看到附赠率越来越高，到今年实得率全部超过100%。观察最早开发四代宅的重庆最近项目，外挑大面积阳台、进深3m的空中花园、局部双层挑空出现频率越来越高，这些设计让住宅附赠率从过去的30%—40%一路飙升至80%甚至更高，露台面积越来越大，空中花园的多功能呈现也越来越丰富。

这场关于赠送面积的竞赛，看似是产品创新，也极大利好用户，房企乐于开发此类项目，量化数字直接展现产品力差异，地方公共预算困境也随着土地出让金增长解了燃眉之急。乍一看，四代宅似乎成了多方共赢的良药，不少人调侃：“懂了，跟买手机、电车一样，就让开发商卷起来，晚买一年，多得10%面积。”但问题来了：这样的送面积什么时候是个头？赠送面积越大就越好吗？超高附赠率又真的该成为行业常规吗？

一、高附赠率盛行：特殊背景下的产物

四代宅概念并非近年才有，却在这两年成为主流。开发商在送面积上“卷”起来，并非才发现此举能取悦购房者，而是特殊背景下的必然结果，首要原因便是土地市场遇冷。

城市公共财政预算与土地出让金额高度相关，土地出让困难会重创城市发展。2025年10月，全国经营性用地成交建筑面积同比下降25%，成交金额同比下降33%；三四线城市土地出让金更是连续五年下降，导致地区发展资金周转陷入泥沼。

鼓励开发商拿地，要么降低地价，要么增加土地潜在价值。前者属饮鸩止渴，会导致国有资产估值大降、流失，且无法有效补充公共财政，阻碍教育、医疗等公共建设改善。因此，放宽计容规范、鼓励“第四代住宅”等政策松绑，成为现实突破口——在不降低土地名义单价的前提下，通过提升住宅实用价值增强地块吸引力，具体到产品上就是增加无产权但有使用权的赠送面积。

这一策略已见成效：2025年上半年，部分城市新规项目“托举”市场，广州5月、6月新规项目推货量占全市五成、六成，认购量占七成、九成；重庆6月四代住宅去化率普遍超75%，同期普通住宅仅20%左右。高附赠率让项目核心竞争力凸显，去化加快、资金回笼加速；对购房者，同总价可得更大使用面积和更优居住体验，相当于变相取消“公摊面积”；对地方财政，保住了土地经济流动性，为城市公共支出提供稳定资金来源。

二、狂欢背后的隐忧：不可持续的“军备竞赛”

高附赠率看似多方共赢，却未触及地产市场基本面核心问题——居民购买力与消费信心。2025年1—8月，全国居民人均可支配收入同比增长5.2%，仍低于疫情前水平，居民杠杆率维持在62%左右高位。购买力受限下，再高得房率也难激发大规模需求，正如“玛莎拉蒂打八折，大部分人仍买不起”。

当前高附赠模式本质是无终点的“军备竞赛”，一家开发商以40%附赠率赢市场，竞争对手很快推出50%甚至更高比例产品，导致赠送面积边际效益递减，大规模送面积也难改去化颓势：南京江北核心区新规住宅因同质化竞争，部分楼盘去化率低于40%；武汉某项目得房率97%—98%、售价板块最低，开盘去化仅18%；成都7月主城区3个新规项目首开去化约30%—40%，远低于城市平均水平。

更严重的是，为追求极致附赠率，部分项目牺牲基本居住舒适度：某中部城市四代宅项目为最大化露台面积，压缩客厅和主卧采光面，导致部分房间白天需人工照明，室内有效采光面积比传统户型减少15%—20%，违背健康住宅理念。

后期维护与使用问题也缺乏保障：“封阳台”成四代宅业主入住首选，但原有结构能否承担额外荷载、保障安全，建筑立面美观如何保证均存疑；东部沿海城市面临台风、暴雨天气，露台盆栽吹落等安全事故令人担忧，而多数城市尚未建立此类住宅长期维护责任和标准。

行业层面还存在产品力创新失焦风险：房企设计团队超70%精力用于研究合规增加附赠面积，而非提升户型动线合理性、空间灵活可变性、社区公区配套、建筑节能环保等影响长期居住体验的本质创新。产品同质化还会加剧营销困难，影响二手市场流通性，阻碍城市改善迭代循环，同质化导致贬值的历史可能重演。

三、破局之路：跳出内卷，转向差异化竞争

开发商陷入“不加码就被淘汰”的困境，但市场存在Plan C——从土地差异化到产品差异化升级，转换竞争维度跳出内卷，以下实践经验可供参考：

- 商改住激活存量优质地块：城市核心地段过去优先规划商业用地，在商业地产调整周期，“商转住”可盘活存量资源。将土地区位价值转化为居住产品核心竞争力，购房者获得核心区便利配套住宅，“附赠面积”对决策影响力相对减弱。

- 出让低密低容地块回归真实空间价值：与“垂直森林”概念不同，低容积率地块提供真实接地的庭院生活体验，与高密度、高附赠四代宅形成差异化竞争。近三年上海低密土地出让量逐年增加，今年10月前已有7块容积率低于1.5的地块，为“风貌别墅”等产品提供可能，其真实花园空间实用性远超空中“赠送面积”，吸引追求高品质生活客群，避免附赠率红海竞争。

- 释放稀缺地块以资源价值超越面积竞争：当项目拥有无可替代的区位、配套和资源，价值基点从“有多少面积”转向“能享受怎样的生活”，附赠率高低不再是决定性购买因素。

这三种路径共同点在于构建可持续房地产发展模式，既保证土地资源对地方财政的持续贡献，又避免过度追求附赠面积导致的居住环境透支，同时随城市发展调整优势地块位置，为长期调控提供弹性。

四、监管收紧：告别数字游戏，回归居住本质

监管收紧已成必然，广州即将出台住宅报建新规严厉打击“偷面积”，成都要求新规产品全赠送和半赠送面积不超过建筑面积20%，单纯依靠模糊处理增加赠送空间的做法进入倒计时。

正如中央城市工作会议指出，“我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段”。房地产行业正经历从“增量扩张”到“存量提质”的根本转变。

居住从来不是数字的游戏，而是居住品质与生活方式的全面提升。期待市场出现真正改善生活品质的独特项目，让每个项目都呈现独一无二的高品质生活。